作者：陈浩文 翟雪明

随着我国经济的高速发展，人民生活水平的提高，私家车的数量也在与日俱增。伴随机动车数量的增加，人们对于停车位的需求也日益上涨，特别在大城市中，停车位紧张的现象愈发凸显。人们往往在选购房屋的过程中会关注房屋所属社区的停车位是否充足，进一步的会关注停车位的产权情况等信息。
为了在有限的土地上满足业主的停车需求，越来越多的房地产开发企业选择通过建设机械车位的方式解决这一难题，而与此同时，机械车位所涉及的交易问题又成为了房地产开发企业和业主所需要面对的新问题。
本文作者结合法律调研以及为客户提供法律服务过程中遇到的实际情况，尝试从机械车位的特征属性出发，探讨涉及机械车位“交易”问题的可行通路。
一、    关于何为机械车位
机械停车位是指一类非独立式的使用空间，其按照一定机动车停放逻辑，通过传动装置的整体运行和停车空间的相互切换，来正确实现车辆停泊存放之主要目的。
机械车位可结合停车场的场地大小及特点进行设计排布，具有存取灵活、使用简便、占地面积小等特点，由于可以叠放车辆，故而相较于普通停车位而言，在相同面积的区域能够停放更多数量的车辆。伴随着相关技术的成熟和精进，机械车位受到越来越多房地产开发企业的青睐。
二、    关于机械车位的法律属性以及单独进行权属登记问题
1.    关于整套机械车位的法律属性
关于机械车位的定性，我国法律并没有明确的规定，这给机械车位持有人带来了一定的困扰，特别是在面对机械车位所涉及的转让和处置等事宜时。尽管各地区主管部门及不动产登记部门对机械车位的定性可能存在不同的解读，但为了厘清实务中潜在的分歧和误解，我们仍有必要对机械车位的概念进行解构，并在此基础上理解分析其法律属性。
机械车位，其名称由“机械”和“车位”两部分构成，究其内涵，是由特定范围的土地以及其上附着的可用于停放多辆机动车的大型机械设备构成，车辆既停泊于机械车位所占用的土地之上，又停泊于相应的机械设备之中。
就该机械设备本身而言，参考《机械式停车设备分类》（GB/T 26559-2011）、《起重机械分类》（GB/T20776-2006）以及《北京市机动车停车条例》（2021修正）和《关于规范机械式和简易自走式立体停车设备安装及使用的若干意见》（京交运输发〔2014〕130号）的相关规定 ，其属于“特种设备”范畴。
一件大型机械“特种设备”，固定、附着于对应地块之上，无论是在建筑物内地下室，还是室外地坪之上，在其与特定地面进行永久固定之时，该机械设备整体就已然和对应的地块或者所在建筑物组成不动产，形成了一栋可供人们用于停放多部车辆的民用建筑。
2.    关于机械车位能否单独进行权属登记
一方面，根据《不动产登记暂行条例》（2019修正）的相关规定，建筑物属于不动产登记的相关范畴。如上文所述，可以认为整体的机械车位系统与其附着固定之地块组合成用于停放车辆的民用建筑，应当进行不动产登记。
另一方面，《不动产登记暂行条例》第八条第一款规定：“不动产以不动产单元为基本单位进行登记。”《不动产登记暂行条例实施细则》第五条第一款规定：“《条例》第八条规定的不动产单元，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。”
具有整套停车系统的机械车位所占用的土地是独立空间，可以形成较为完整的不动产单元。因此，对于整套机械车位所形成的整体不动产单元，理论上不存在权属登记障碍，可以办理“大证”。部分地区不动产登记部门的登记实践也印证了这一论断。
然而，一套完整的机械车位系统，并不意味着只能停放一辆机动车，而是在通常情况下能停放6辆甚至更多的机动车。针对每一辆机动车而言，都会存在一个车位。那么在该等意义下的机械车位，即单独的机械车位，能否办理权属登记往往是实践中更为开发商和小业主所关注的。整套的机械车位系统由多个非独立空间构成，依靠机械运行和空间交换达到停放多辆机动车的目的，换言之，在整套机械车位系统中的单独车位都是与其所在车位系统中其他车位共享整套机械车位系统所占用的土地及上方空间的。因此，单独的机械车位有理由被认为不符合界线封闭确定的特征，因而对其单独进行不动产权属登记存在困难。
以北京市为例，我们曾于2022年5月向北京市下属部分市区多地不动产登记事务中心询问是否可以办理机械车位单独分户的不动产登记，得到的答复均为未有此先例。其中某不动产登记事务中心工作人员明确告知不可办理。
此外，北京住房和城乡建设委员会官方网站对关于机械车位“可否网签买卖办理产权”问题进行了答复，答复称：“规划的机械车位为非不动产，不属于《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京市人民政府关于修改〈北京市城市房地产转让管理办法〉的决定》等法律法规管理范围。” 据此，在北京市范围内，若需对单个机械车位以不动产登记的形式进行确权，尚存在较大的障碍。
三、    关于机械车位的可能“交易”路径
如前文所述，单独的机械车位尚难以办理不动产权属登记，但客观的现实亦无法改变，即单独的机械车位本身作为整个机械车位系统的一部分，无法脱离整个系统而独立运行，所以亦难以以动产的形式进行出售。因此，当前的实践中，机械车位往往存在难以交易的情况，开发商多以租赁的方式对其进行处置和收益。经过调研，除租赁之外，亦存在其他可行的关于单独机械车位的替代性“交易”路径。
1.    转让机械车位使用权
当前我国法律中没有关于“车位使用权转让”的规定，但实际生活中确实存在开发商通过与业主或第三方签署《车位使用权转让协议》的形式将无法出售的车位交由业主或第三方使用的情形。这种情况不局限于机械车位，在普通车位的交易和使用过程中亦属常见。
但由于缺少相应的法律规定，故而在司法实践中，不同的法院会对此类使用权转让协议的性质作出不同的认定。
经过调研，部分法院会将车位“使用权转让”认定为“租赁”，进而依据“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”的相关规定，将相关协议中超过二十年期限的约定认定为无效。
但近年来大多数裁判观点认为，转让车位使用权的合同属于一种无名合同，法律法规并未禁止使用权的转让。使用权转让合同不同于租赁合同，租赁合同所取得的使用权为暂时性的，而使用权转让合同中，通常会约定使用年限与所在土地使用权年限一致；此外，租赁合同中通常会对承租人的权利进行较多限制，承租人的处置通常仅限于转租行为且应征得出租人的同意，而使用权转让合同中通常会约定使用人可以自行出租、转让该车位使用权而无需征得转让方的同意。故而，使用权转让合同在合同目的与权利范围上均不同于租赁合同。
基于此，机械车位可以通过转让使用权的方式完成“交易”。但不可否认的是，此种方式确实存在协议双方之间发生争议情况下，部分裁判机关将相关合同认定为租赁合同的可能。此外，由于“使用权”并不等同于“所有权”，难免会让使用人心生芥蒂。因此难免有业主不愿通过该等方式对相关车位进行“购买”和使用。
2.    通过转让整组机械车位系统的方式完成“所有权”的转让
如前文所述，单独的机械车位无法独立于机械车位系统进行不动产登记，但是一组用于停放多辆机动车的机械车位系统在一定程度上满足不动产登记之要求。
进一步的，可以通过将整组机械车位系统一同出售给多户业主的方式进行不动产登记，并在相应的登记证书中明确业主之间按份共有该组机械车位系统，于登记证或者协议中载明相关业主所购车位的具体位置。
这种方式在符合法律法规之规定的前提下，既满足了业主对于车位所有权的期待，也实现了开发商将相关车位“销售”之目的。
此外，车位往往作为房屋的附属财产，而业主对于房屋之类不动产的持有通常是较为稳定的，因此在相关业主登记于同一机械车位产权证的情况下，并不容易出现短时间产权证下车位份额多次易主的情况，通常不会给相关权利人带来较多不便。但不可否认的是，一套机械车位系统由多人共有，相应的交易效率或多或少会受到影响。
伴随着机械车位的与日俱增，无论是房地产开发企业还是购房者，对于该类车位的交易问题都愈发关注。我们也期待有关机关能够早日出台相应的法律法规，从而更好的维护机械车位相关交易的安全性、稳定性以及交易效率。

注解：
[1]《北京市机动车停车条例》（2021修正）第十七条第二款规定：“设置机械式停车设备应当符合特种设备的规定，经市场监督管理部门检验合格后方可投入使用，并按照规定定期接受检验。”
《关于规范机械式和简易自走式立体停车设备安装及使用的若干意见》（京交运输发〔2014〕130号）：“本意见中机械式停车设备指利用地上空间，用来存取储放车辆的机械或机械设备系统。”
[2]成都市城乡房产管理局《关于办理机械式车库(位)权属登记的通知》(成房发〔2014〕143号)
[3]http://zjw.beijing.gov.cn/hudong/xinxiang/zjw/sindex/bjah-index-dept!detail.action?originalId=AH18100800135

（本文主要部分由陈浩文律师撰写）