2023年2月14日，最高人民法院审判委员会第1879次会议通过了《关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号，“《商品房消费者保护批复》”），自2023年4月20日起施行，以解决“人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题”。
本文将结合目前已有的法律制度和司法实践尝试解读该批复。

第一，重申建设工程价款优先受偿权优先于抵押权
《商品房消费者保护批复》第1条：建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一) 》第36条：承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。
（无解读内容）

第二，《商品房消费者保护批复》恢复了消费者物权期待权优先于建设工程价款优先受偿权的明确规定
《商品房消费者保护批复》第2条：商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号，“《建设工程价款优先受偿权批复》”）就曾规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，但该批复于2021年被废止，现在《商品房消费者保护批复》第2条予以恢复，具体而言，（1）“商品房消费者”；（2）“以居住为目的购买房屋”；以及（3）“至少在一审法庭辩论终结前已实际支付全部价款”，则可以主张（4）“房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权”。
（1）“商品房消费者”
按照《中华人民共和国消费者权益保护法》第2条的规定，消费者是为了“生活消费需要”购买、使用商品或者接受服务的人，可以认为这个定义排除了以物抵债者（为了追讨债权） ，投资者（为了获取投资收益） ，但实践中最大的影响，是排除了非自然人。非自然人不存在生活消费需要，例如在（2022）最高法民申654号案中，法院认为“而商品房消费者应当为个人，未来公司作为企业显然不属于消费者范畴”
实践中一些城市不仅存在限购政策，还存在适用于非自然人的限购政策要低于适用于自然人的情况，这导致了一些自然人选择以公司，或者借用复杂金融交易里的术语，特殊目的载体SPV，购买房产 ，使得这些买受人能否享受《商品房消费者保护批复》的保护存在争议。此时买受人可能会尝试主张这里实际上存在隐名代理，SPV虽然以自己的名义购买但实为背后的自然人的代理人，尤其是在开发商知晓这一安排的情况下，代理规则导致背后的自然人是真正的房屋买受人，这样就把问题复杂化为《商品房消费者保护批复》是否保护以代理的方式购买房产的人，可以预期法院不会轻易迈出这一步，因为法院必须，借用《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号，“《九民纪要》”）第126条的话说，“严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则”。但是这样却会导致一个意外的不合理的结果：试想两个自然人，都不符合某城市的限购政策，A直接以违反限购政策的方式购买房屋，B以成立SPV的方式至少在名义上遵守限购政策的方式购买房屋，自然可以认为B比A更遵守法律，但是因为限购政策本身并未被纳入《商品房消费者保护批复》的体系，反而A更可能受到保护。
（2）“以居住为目的购买房屋”
以居住为目的购买房屋至少存在三个判断标准：
第一，房屋的规划目的。 如果房屋所在土地规划用途为住宅则当然符合本标准，但如果规划用途为商服，即通常所说的商住房，则是否符合本标准又存在了争议 ；
第二，房屋的实际目的。 即使房屋规划为住宅，房屋仍然可以用于非居住目的，例如业主将房屋出租，或者以投资为目的购买房屋，尤其是购买房屋后虽然办理了入住手续但是并未实际入住而是空置房屋等待其资本增值，这里就引起了一个既可以认为是证据规则又可以认为是实体条件的问题：如果买受人购买多套房屋，是否当然可以认为至少第一套以外的房屋并非用于居住？
第三，房屋的约定目的。 如果房屋买卖合同有对房屋的用途作出约定，也可能影响是否符合本标准。
以上三个目的并非是互斥的，如果采取最严格的路径的话，应该认为必须同时符合以上三个标准。
（3）至少在一审法庭辩论终结前已实际支付全部价款
实践中比较容易发生的争议的地方包括但不限于：
以物抵债。此前已经有司法实践认为以物抵债不符合支付价款的条件，例如在（2018）最高法民申1930号案中，法院认为“王晓琳是从乐达公司处抵账取得该房产，实际并未向千禧公司支付购房款”。
未实际支付价款的过错。就字面含义来说，《商品房消费者保护批复》只关注是否支付了价款的事实，不关注未支付价款的过错，正如《执行异议和复议规定》第28条第（三）项和第29条第（三）项，但此前法院在适用前述规定的时候，已经在有的案例中考虑未支付价款的过错。实践中存在的情况是：买受人正当信赖出卖人及时解除抵押的承诺，选择以按揭贷款的方式支付价款，但是按揭贷款银行可能坚持以在先的抵押解除自己成为第一顺位抵押权人作为发放贷款的条件 ，此种情况下，确实买方未实际支付价款，但也确实买方未实际支付价款并非自身过错。在（2018）最高法民申4266号）案中，法院查明买方已支付的购房价款未超过百分之五十的原因是“冠信公司与中国建设银行沈阳皇姑支行履行合同产生纠纷等原因使得郄桂敏一直无法办理按揭贷款手续支付”，认为“郄桂敏对未继续支付购房款不存在过错”，所以“认定郄桂敏不应承担已付价款未超过合同约定总价款百分之五十的不利后果”。
（4）可以主张“其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权”
可能这是《商品房消费者保护批复》和此前的《建设工程价款优先受偿权批复》之间最大的不同，虽然都认可商品房消费者的权利先于建设工程价款优先受偿权，但是《建设工程价款优先受偿权批复》的用词是“建设工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，而《商品房消费者保护批复》的用词是“房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权”，这一修改触及了《建设工程价款优先受偿权批复》的核心，是本批复最重要的地方。
关于此问题，具体请见本文第四部分 《商品房消费者保护批复》第2条与《执行异议复议规定》第28条和第29条的关系。

第三，《商品房消费者保护批复》认可“价款返还请求权”系“交付房屋请求权”的“代位物”
《商品房消费者保护批复》第3条：在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
按照我国合同法体系，当开发商未按照合同约定向商品房消费者交付商品房后开发商即构成违约，商品房消费者可以主张继续履行和违约损害赔偿，如果开发商违约状况继续存在直至构成根本违约，则商品房消费者可以主张开发商继续履行（按照合同约定交付商品房），也可以主张解除合同（要求开发商返还已经支付的价款），交付商品房的请求权具有法定的优先性，返还已经支付的价款的请求权具有法定的优先性吗？这一问题此前的司法实践并不多，可能是因为在房屋价格普遍上涨的情况下商品房消费者不可能在已经大幅度增值的房屋和一般仅仅附带了LPR的价款之中选择后者，但在确实涉及这个问题的案例里，例如（2021）最高法民申5141号案，法院认为“在房屋买卖合同解除后的购房款返还请求权系一般债权，不具有优先受偿地位”。
本次《商品房消费者保护批复》采纳了与该案例明确相反的观点，可以认为此时“价款返还请求权”系“交付房屋请求权”的代位物。既然是代位物，那就要符合代位物的一般规则：代位物只在原物灭失的情况下方能存在。所以《商品房消费者保护批复》第3条限制价款返还请求权的优先性于“房屋不能交付且无实际交付可能的情况下”。在实操层面，“交付房屋请求权”不仅先于登记在先的抵押权，还先于建设工程价款优先受偿权，很难有比他更优先的权利存在 ，所以“房屋不能交付且无实际交付可能”恐怕集中于房屋不符合建筑法的交付条件等极端情况。

第四，《商品房消费者保护批复》第2条与《执行异议复议规定》第28条和第29条的关系
可能实践中最大的问题，是《商品房消费者保护批复》第2条与《执行异议和复议规定》第28条和第29条的关系。
《执行异议和复议规定》第27条认可抵押权的优先地位，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”，但同时规定“司法解释另有规定的除外”，司法实践中，《执行异议和复议规定》第29条规定的“商品房消费者物权期待权”当然属于这里的另有规定 ，但是《执行异议和复议规定》第28条规定的“一般房屋买受人的物权期待权”是否属于这里的另有规定分歧如此之大以至于最高院（2022）最高法民终95号系列案例 中直接承认“第二十八条是否属于第二十七条规定的但书范围，即不动产买受人符合第二十八条规定的四个要件，是否可以排除担保物权的执行，在司法实践中存有争议”。
这里的问题是：如果《执行异议和复议规定》第28条有50%的可能性优先于抵押权，《执行异议和复议规定》第29条优先于抵押权，《商品房消费者保护批复》第2条优先于抵押权，那么这三者之间的关系是怎么样的？是这三条为买受人创设了3个（或者说2.5个）独立的可以对抗抵押权人的依据且只要买受人符合其中之一就可以越过抵押权取得房屋吗？
本文作者认为，《商品房消费者保护批复》第2条“房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权”的措辞是具有决定性意义的，《执行异议和复议规定》第28条和第29条解决的问题是“买受人能否排除抵押权人的执行”，《商品房消费者保护批复》第2条解决的问题是“买受人能否主张房屋交付请求权”，而鉴于事实上的交付（即交房）不存在任何法律障碍，抵押权无占有权能，被开发商抵押出去的房屋开发商本来就可以将其交付给商品房消费者，所以此处的交付仅能指法律上的交付，即令商品房消费者取得房屋无负担的所有权。
排除执行与房屋交付的区别在(2021)京民再25号案例中体现的淋漓尽致，在该案中，恰好房屋买卖合同约定的开发商产证办理日期早于贷款合同约定的开发商偿还金融机构贷款日期，所以商品房消费者得以在抵押权人之前起诉了开发商并追加了抵押权人为第三人，一审判决房屋抵押权解除商品房消费者取得无负担的所有权，二审维持，但是再审改判，“按照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》以及《九民会纪要》的精神，已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者，对于所购房屋所享有的民事权益，可以排除基于抵押权、建设工程价款优先受偿权等优先受偿权的强制执行。[……]。但并不意味着在先权利可以将在后的权利予以消灭。一、二审判决直接将涉案房屋的抵押权予以解除系对该批复及司法解释等规定的理解错误，应当予以纠正”。在这个判决中再审法院严格区分了排除执行和房屋交付，如果商品房消费者在排除执行中胜诉，则只能取得一个“减等所有权”，虽然可以防止房屋被抵押权人执行，但却无法取得房屋的所有权，如果房屋符合建筑法上的入住条件，商品房消费者可以一直居住在房屋里，但是显然该房屋后续难以转让和继承，只有在房屋交付中胜诉，商品房消费者才可以取得房屋所有权。再审法院显然认为：在当时无论是《建设工程价款优先受偿权批复》、《九民纪要》还是《执行异议和复议规定》都只能让业主在排除执行中胜诉，而不能让业主在房屋交付中胜诉。
从社会效果看，这一“离婚的父母争夺一个孩子的抚养权就把孩子劈成两半”的判决是有待提高的，导致了商品房消费者和抵押权人双输，商品房消费者支付购房款是为了取得房屋的所有权，但是不能如愿，抵押权人设立抵押权是为了可以执行偿付自己的债权，但是也不能如愿，房屋则成了没有产证难以交易有个抵押权却不能执行的死产；但从法律效果看，考虑到《建设工程价款优先受偿权批复》“工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的用词、《执行异议和复议规定》只是解决能否排除执行的司法解释以及《九民纪要》的有关条款仅是在注解《执行异议和复议规定》，似乎也很说再审法院落实的不是这些法条的本意，可能真正把孩子劈成两半的不是再审法院而是法律。毕竟，在（2019）最高法民终537号 中，最高院也在支持买受人排除执行的诉讼请求的同时驳回了买受人确认房屋所有权的诉讼请求。
对比而言，现在《商品房消费者保护批复》第2条“房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权”的用词则明确的传达了该条赋予的不只是排除执行而是交付房屋，或许(2021)京民再25号案中的一审、二审法院以及商品房消费者的律师最主要的问题是领先了版本。
明晰了《商品房消费者保护批复》第2条与《执行异议和复议规定》第28条和第29条的关系，就可以明白二者的适用条件了，既然第2条的效果涵盖了第28条和第29条，那么第2条的条件也需要涵盖第28条和第29条，也就是：
第一步，买受人必须先证明自己至少符合第28条或第29条之一，如果成功，则买受人已经可以排除抵押权人的执行 ；
第二步，买受人继续证明自己符合第2条，如果成功，则买受人可以取得房屋清洁的所有权。
本文作者认为，这一理解是符合《商品房消费者保护批复》第2条与《执行异议和复议规定》第28条和第29条的体系的，可能唯一的问题就是，第2条规定的条件尤其是相对于第29条过低，符合第29条的很难不符合第2条。

作者：周玥